Advertências e multas no condomínio são medidas essenciais para manter a ordem. Mas, quando aplicadas de forma equivocada, podem gerar conflitos, desgaste com moradores e até ações judiciais. 

Muitos síndicos se complicam por não seguir corretamente a convenção ou por agir sem critérios claros. 

Entender quando notificar, advertir ou multar — e como fazer isso com respaldo — é o que separa uma gestão amadora de uma liderança segura e respeitada. 

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Quando notificar, advertir ou multar?

A dúvida é comum entre síndicos: o que fazer quando um morador desrespeita regras, causa transtornos ou reincide em comportamentos inadequados?

A seguir, separamos as situações de aplicação:

• Notificação: 

Geralmente é o primeiro passo. Ela tem caráter informativo e serve para alertar o morador de que uma conduta está em desacordo com as normas do condomínio. Não é uma penalidade. Mas sim um aviso formal, que pode ser entregue por escrito, e-mail ou até registrado em sistema digital (aplicativo) de gestão condominial.

• Advertência: 

Penalidade leve com função educativa. Aplica-se quando o morador insiste em uma conduta proibida. Ou quando o ato cometido, mesmo que isolado, causa desconforto ou prejuízo leve à coletividade. A advertência é registrada e serve de base para penalidades mais severas no caso de reincidência.

• Multa:

Punição financeira que deve ser aplicada quando o morador desrespeita normas de forma recorrente. Ou quando comete infrações graves, que geram risco, danos ao patrimônio comum ou constrangimentos aos demais condôminos. É uma medida que exige maior cautela, pois envolve valores e pode ser questionada judicialmente.

Advertências e multas no condomínio: o que dizem a convenção e o regulamento?

A aplicação de advertências e multas no condomínio não pode ser feita de maneira aleatória ou baseada apenas no bom senso do síndico. 

Toda penalidade deve seguir o que está previsto na convenção condominial e no regulamento interno. Esses documentos fundamentais estabelecem quais comportamentos são passíveis de punição, as penalidades correspondentes e o processo para aplicá-las.

Mas é obrigatório advertir antes de multar?

Depende do que está definido nos documentos internos. Em muitos condomínios, é comum aplicar uma advertência antes da multa, principalmente em casos de infrações leves. 

No entanto, nada impede que a multa seja aplicada diretamente em situações mais graves, desde que a conduta esteja prevista como passível de punição direta.

Por isso, a análise do caso deve considerar:

• A gravidade da infração;
• Se houve reincidência;
• O que a convenção e o regulamento determinam sobre o procedimento.

Qual valor pode ser cobrado em multa?

A Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) estabelece que o condômino infrator será multado no valor estabelecido pela convenção ou regimento interno do condomínio.

São raros os casos em que a própria lei estabelece a multa, como é o caso do artigo 12, §3º da Lei, que fala da multa de até 20% sobre o débito para o condômino que não pagar a taxa condominial no prazo fixado.

Nos casos fixados pelas leis internas, é importante que o valor fixado seja proporcional à gravidade da infração.

Multas excessivas ou sem previsão documental podem ser anuladas judicialmente. 

Por isso, o síndico deve registrar todas as etapas do processo, garantir que o morador tenha direito à defesa (caso previsto) e formalizar a punição por escrito.

E se o síndico aplicar uma penalidade de forma errada?

A aplicação incorreta de advertências e multas no condomínio pode gerar problemas sérios. O morador punido injustamente pode contestar a penalidade na justiça, e o condomínio (ou até o síndico, individualmente) pode ser responsabilizado.

Algumas consequências de uma má gestão de penalidades:

• Judicialização do caso;
• Clima de desconfiança entre moradores;
• Perda de autoridade e legitimidade da administração.

Por isso, é fundamental que o síndico aja com total isenção, respaldado pelos documentos. E sempre que necessário, com apoio da administradora ou de assessoria jurídica.

Para aplicar penalidades com segurança, confira algumas dicas:

• Atue com imparcialidade e transparência;
• Garanta o direito de defesa, caso previsto nas normas;
• Leia atentamente a convenção e o regulamento interno;
• Documente todas as ocorrências: registros, imagens, testemunhos e notificações anteriores;
• Comunique a decisão formalmente, detalhando a infração, a base legal e o valor da multa, se for o caso.

Fonte: tudocondo.com.br